欢迎访问亚当新闻网
你的位置:首页 > 财经 > 新闻正文

楼市暗淡“金九银十”不再 购房者心态也变了

时间: 2019-10-12 17:54:54 | 来源: 21世纪经济报道 | 阅读: 113次

导读:在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确表态下,楼市预期已经转变,虽然接下去几个月,部分房企由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩,会加大推盘力度,打折促销的现象也会增多,但成交量难以明显增长,尤其是2018年成交火热的未调控或弱调控的三四线城市,成交量将面临较大的下降风险。

来   源丨21世纪经济报道(ID:jjbd21)

记   者丨唐韶葵、宋兴国 上海、北京报道

编   辑丨陆宇、耿雁冰、陈思颖

金秋十月,楼市暗淡。

中原地产研究中心数据显示,国庆长假楼市整体平稳,并逐渐出现继续回落现象,由于网签数据滞后,暂时无法看到市场全面数据,但整体看,国庆期间大部分城市网签暂停。

从典型城市网签量看,北京新建住宅国庆前6天网签29套,二手房住宅网签35套,10月7日,二手房13套(2018年10月7日7套),与2018年相比有涨有跌。

国庆期间,上海中原地产监测数据显示,全市二手房新增挂牌7509套,是下半年以来挂牌新增量最低的一周,比去年同期减少21.3%。并且从一些门店来访情况看,来客量也出现明显下滑。

图 / 21世纪经济报道(jjbd21)

市场成交量下降,也伴随着房企促销及土地市场的下滑。很多房企在国庆期间展开了新一轮促销,如世茂、金科等推出首付分期优惠,希望锁定客源;华夏幸福采用首付付款条件优惠活动,加速回现;雅居乐、金地、金茂等在南通和徐州项目上给予价格优惠;新力、禹洲、中骏、金辉、融信、融创等在南昌、郑州项目均出现优惠促销。

此时,二三线城市市场已有变化,房企在保业绩而换仓上已展开动作。反观热点二线城市的土地市场,向下趋势有迹可循。10月10日,南京主城有8幅地块集中出让,其中,南部新城一幅住宅地块爆冷,被南京交通投资置业有限公司以底价8.1亿竞得,楼面地价16597元/平方米。这幅地块相比今年7月金茂所拍地块,地价下降了近1.3万元/平方米。

对此,中原地产首席分析师张大伟认为,从最近市场看,部分城市降温已开始出现,多个城市的新建住宅与二手房住宅市场,均出现降价促销。除深圳外,大部分热点一二线城市出现了小阳春继续退烧的现象。

整体看,一二线城市,9月楼市成交量环比8月均无明显上涨,楼市告别金九。北京、南京、深圳、宁波、福州等城市的库存都有不同程度上升。

实际上,楼市已经多年没有金九银十,2019年以来,房价下降出现从点到区域的扩散。热点城市逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。

成交量不容乐观

国庆期间,21世纪经济报道记者走访了上海部分区域市场。中介小刘(化名)透露,近期买家来电咨询的不多,但卖家却不断增加。

这或许为胶着的成交打开一条缝隙。小刘跟了好几年的一名客户,在2016年上海楼市处于高位时买入嘉定新城一手房,精装修3房大户型,最近以500多万出售,算上各种税费亏损约30万。

来自上海中原地产的反馈,卖家挂牌价格仍以市场价为主,部分心态比较平和的会主动下调1-2个点挂牌,以增加看房量,促进成交。目前,议价范围仍维持在3%-5%左右,一些品质较好的房源在价格让步下,容易快速达成交易。

相比之下,刚需房源挂牌量价相对稳定,但一些高总价房源尤其是总价过千万的仍有不少压力。比如嘉里华庭中区140平方的一套带车位房源。9月中旬挂牌1300万左右,现在降了50万,只比近期成交的一套低层房源总价高了30万。

新建商品房市场,由于网上房地产系统调整,十一期间数据统计有所滞后。虽然没有数据直接反映,但中原地产市场分析师卢文曦认为,市场表现依然有据可寻。尤其是市场分化依然明显,今年以来,上海市区盘去化略优于郊区项目,近期楼盘表现不一。

比如宝山某项目喊出了购房送宝马5系,此外,国庆假期认购指定房源就送华为最新款手机,营销活动赚足眼球。

十一长假成交缩水,一方面是惯例,不少客户出去游玩,对楼市的关注度下降,加上当前楼市稳定,买家没有入市急迫感;另一方面,国庆前两天天气不佳,某种程度上也影响看房计划,对成交有一定影响。此外,基于9月新盘供应量猛增,价格优势也比较明显,越是市中心区域,和周边二手房价格倒挂的现象越明显,分流客户的同时也给区域内成交带来压力。

卢文曦指出,长假市场能显示出当前市场心态,一些去化不佳的项目为完成销售指标加大营销力度,而没有后续压力的楼盘则放缓脚步。最重要的是,随着上半年一批需求集中释放后,新增需求的接续,成为制约成交的阻碍。本质上,上海调控政策并未发生改变,因此市场需求受到抑制。虽然当前二手房容易达成交易,但也不至于掀起一波行情。加上9月二手房成交数据表现一般,也会使信心受挫,预计10月成交仍是震荡下行格局。

此前,由于限购放松而大热的临港板块,也陷入瓶颈,中介张冲(化名)透露,由于此前不少楼盘对客户承诺先交定金,等具体细则下来可网签,而如今细则一直未出,该板块成交也面临下滑。

上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾指出,10月8日起房贷利率变化对市场的影响有限,一是因为对月供金额影响不大,二是在目前房住不炒的方针政策引导下,市场以稳为主,尚不存在造成巨大波动的因素。从累计销售同比来看,维持在50%,向下趋势“似乎”暂时止住。

“金九银十”不再

张大伟认为,每年备受关注的楼市“金九银十”,因为在历史上曾经9-10月占据了全年楼市最重要的比例,但随着气候变化,混凝土对温度的要求变化,叠加2009年以后房地产调控政策对市场周期的影响远大于购房者自发行为。另外10月份的长假,也使得一二线城市很难再有明显的购房潮。

综合多家机构数据显示,1-9月热点一二线城市的新建住宅成交量因为小阳春出现轻微上行,22个热点城市合计住宅签约113.1万套,相比2018年同期的112万套轻微上涨2.8%。22个城市里前9个月有13个城市同比上涨,其中,北京前9个月签约住宅2.7万套因为限竞房供应增加,相比2018年同期的1.5万套上涨了76%。

张大伟指出,2019年春节后的小阳春,因为后续各种政策加码影响,在三季度逐渐退烧。加上楼市调控重压,信贷收紧,特别是对10月8日新的LPR计算利率方法的关注,使得最近市场再次观望。

调控密集也导致楼市逐渐趋稳:2018年前9个月房地产调控385次。从调控政策密集程度看,2019年前9个月合计415次调控,平均每个工作日有2次以上调控,刷新了历史纪录。2019年是房地产政策最密集的年份,而在房地产政策内容里,过去很少提及的房地产金融风险在2019年密集提及,累计看,中央各部委在2019年累计已经发布过25次讲话或政策,要求防范房地产金融风险。

虽然当下房价上行城市依然较多,但市场已经出现逐渐平稳迹象,调控政策严格的北京、上海、杭州、南京、合肥等城市,房价下行苗头出现。具体表现为:热点城市开始进入卖不完时代,一二线城市的土地成交平均溢价率跌至近2年最低点。市场上底价成交成为主流。业内人士指出,后市走势如何,主要看10月8日的各地信贷报价情况,以及10月20日的LPR定价。

近期,二线城市一二手房市场成交差异化明显,房企也在积极换仓过程中推出降价促销策略。兴业、中泰等多家券商统计,厦门热度延续,苏州5月11日调控加码,成交数据近期逐渐走弱。厦门二手房成交套数,国庆前一周同比增加40%,环比增加15%,九月以来累计同比增加42%,年初至今累计同比增加163%。

苏州国庆前一周(下同)同比减少11%,环比增加13%,九月以来累计同比减少21%,年初至今累计同比增加32%。

成都、南京持续回暖,杭州近期开始走强。二手房成交套数,成都同比增加34%,环比增加36%,九月以来累计同比增加18%,年初至今累计同比增加36%;南京同比增加129%,环比增加23%,九月以来累计同比增加73%,年初至今累计同比增加24%。杭州同比增加81%,环比增加31%,九月以来累计同比增加36%,年初至今累计同比减少11%。

同策咨询研报显示,国庆期间,主要一二线城市中的南昌、郑州,主要三四线城市中的南通、镇江、扬州、徐州等城市,有房企项目出现较大价格优惠,其他城市优惠力度普遍较小,武汉由于政府管制原因,基本没有出现较大的促销活动。

部分房企对于战略性退出城市或区域,一般采取大幅降价清仓策略,比如某头部房企9月中因桂林项目大幅降价而被当地政府暂缓备案。

“我觉得可以再等等”

“除非有特别优惠的盘,否则我觉得可以再等等。”

国庆节期间看过几个楼盘之后, 26岁的宋元春(化名)更加坚定了自己的想法。

宋元春来自重庆,在上海某财经类院校毕业后,回到重庆从事保险行业。已经与女友进入谈婚论嫁阶段的他,面临购置婚房的难题,他判断重庆楼市仍有下行空间,准备明年上半年再看。

国庆节期间,21世纪经济报道记者与多位购房者交流发现,从北京2016年“930”调控开始,经过两年多一轮严过一轮的调控,房价真的跌了吗?现在是买房的最佳时点吗?再等等还是先上车?不少刚需用户心里打起算盘。

中央提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,让多年不见的“要不要再等等”成为许多刚需购房者近期的口头禅,他们似乎认为楼市还有低点未至。而另一些人则觉得低点已至,在北京,一些优质项目出现“日光”,同时也有等不及的购房者开始通过共有产权房“上车”,前9月共有产权房成交套数已经是2018年的两倍。而同时,正值年底房企“冲业绩”关口,要不要降价促销,也成为不少企业要考虑的问题。

购房者心态的变化,也让市场分化加剧。-甘俊 摄

购房者心态变了

为什么会觉得要再等等?

宋元春告诉记者,他觉得可以明年再买的原因主要有两个,一是重庆从2018年开始限售两年,到2020年将开始有大批二手房供应上市,尽管重庆一直以来都以新房交易为主,但是二手房供应量的增加,显然会对新房造成挤压。而他准备在重庆北部的照母山板块买房,这里是重庆二手房交易量最大的区域,未来受到的影响可能更大。

第二个原因则与他自己的工作有关。宋元春发现,近期以来,找他咨询保险业务的人员越来越多。在他看来,从资产配置的角度,保险此前并不是重庆投资者的首选,人们的热情开始从投资房地产向其他方向转移,说明楼市的热度已经切实下降了。

宋元春分析,一直以住宅用地海量供应闻名的重庆,在这一轮房价上涨后,除非买房自住,暂时看不到房地产的投资价值,还面临着变现难、出租烦、租金低、传承变更麻烦且费用较高等诸多问题,因此,他觉得重庆楼市还有调整的空间。

与选择“再等等”的宋元春不同,在成都工作,与他年纪相仿,同样面临着婚房刚需的毕平(化名),则选择了在国庆“上车”。

毕平就职于一家创业公司,户口落在成都限购政策最严格的天府新区。他在天府新区即将通车的5号线附近购买了新房,虽然离市区有接近20公里的距离,但考虑到离单位近、未来解开限购后可能还有升值空间。

在毕平看来,虽然成都在2019年一直有零星的降价传闻流出,但成都的房价很难有实质性的降价基础。一方面,成都的房价在二线城市中,一直都不算高。另外一方面,由于父母曾在川西甘孜州工作的原因,毕平知道,甘孜州工作人员退休后在成都买房已经成为了潮流,在成都西郊温江区的一些楼盘中,甚至有小区近半住户都来自甘孜州。

“不仅是甘孜州这样的四川省内地区,甚至青海、西藏这些高寒地区居民,在成都买房都是潮流,这与一般省会只是吸纳本省住房需求不同,成都楼市的需求面更加宽广,这在全国都是特例”,毕平说。

对此,有前十房企的分析人士向21世纪经济报道记者表示,虽然具体城市的未来走势难以提前判断,但“再等等”这类想法的出现,刚需购房者的心态不再恐慌,购房者选择更多,意味着楼市看房时机的到来。

而中原地产首席分析师张大伟则表示,判断未来市场有三大要素,LPR利率的变化、供应量的变化、房企融资的变化,“整体看,房住不炒下,市场平稳是主流。房贷利率波动不会太大”。

张大伟认为,特别是对10月8日新的LPR计算利率方法的关注,使得最近市场观望情绪浓厚。从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动,但80%以上城市依然维持过去两年的最低利率。目前所有城市的房贷利率相比2018年四季度,都没有上行。

市场分化加剧

购房者心态的变化,也让市场分化加剧。

根据易居研究院的数据,9月4个一线城市成交面积环比下降4%,同比下降26%;18个二线城市成交面积环比持平,同比增长13%;18个三四线城市成交面积环比增长7%,同比下降2%。

其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长6%,同比增长45%;4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降9%,同比增长21%;6个其他地区的二线城市(东北及西部地区)新建商品住宅成交面积环比增长4%,同比下降13%。

从涨跌城市个数看,64个城市环比上涨,30个城市环比下跌,6个城市与上月持平。宁波、佛山、厦门等地环比下降,而济南、厦门、珠海、廊坊等地同比下降。

“金九”不再,“银十”开头的黄金周数据则显示出奇妙的分化现象。根据易居研究院的数据,国庆黄金周期间,北京、杭州、深圳、成都等调控压抑已久的一二线主要城市,新房成交面积同比均有所回升,其中北京同比上涨11.3%,逐渐恢复到2016年水平。杭州则大涨144%,交易量明显回升。另外,深圳、成都和苏州也上涨了80.1%、53.9%和4.5%。不过,需要指出的是,这些城市与调控前的成交量水平相比,仍然处在相对低点。

另一方面,在一些楼市轮动周期相对较晚的城市,比如东莞、佛山、武汉、重庆等地,则在今年国庆黄金周期间出现了明显的交易量下跌的情况。东莞同比下降30%,佛山则为47%,武汉和重庆则同比下降了32%和11%。

二手房层面,今年国庆黄金周,14个重点城市链家二手房成交总量在2018同期的基础上小幅增加5.7%,略高于2019年前9个月的增幅2.7%。纵向对比其他年份来看,整体市场交易量依旧处在较低水平。

价格方面同样处于僵持阶段。中指研究院的数据显示,2019年9月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为15051元/平方米,环比上涨0.31%,涨幅较上月收窄0.06个百分点。同期北京、上海等十大城市住宅均价为27219元/平方米,环比上涨0.34%,涨幅较上月扩大0.09个百分点。

“返乡置业熄火,三四线市场降温,各地市场正在分化,未来城市级别这个概念失效了,一二线和三四线的划分意义不大,反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点”,张大伟表示,所以对于普通人来说,买房首选有学区有地铁的住宅,然后是城区住宅,最后才是郊区。

成交量增长动力不足

购房者预期发生变化,市场分化也在加剧,下一步,楼市的周期究竟会有怎样的走势?一向作为楼市风向标的北京,或许预示着下一阶段的走向。

作为二手交易为主的存量市场,中国房地产业协会主办的中国房价行情APP显示,近一个月以来,北京二手房成交均价约为6.46万元,环比下降了1.05%。

而从实际情况来看下降空间可能更大。一位北京市朝阳区的中介经纪人告诉记者,他所在的区域有多个均价在11万左右的楼盘,房源挂牌后的成交周期正在拉长,房源挂牌价与成交价之间的距离也在拉大。他所在区域近期很多成交总价8位数以上的房源,最终成交价都比挂牌价低了10%左右,多的甚至能达到15%。

对此,一位国庆节期间在北京看了三天房的改善型需求购房者告诉记者,近两年来,北京的政策对改善型购房控制比较严厉,二套房需要80%首付。而首套房刚需能承受的一般都是500万以下的房子,对于上千万的改善性需求住房,即使卖掉首套房还有较大的缺口。这相当于打断了过去北京一直存在的换房链条。因此,供需逐渐失衡,整个市场其实已经进入买方市场。

实际上,随着供需矛盾的趋缓,业主的话语权明显减弱,与去年同期比,贝壳研究院用房源第一次挂牌价减去最终的成交均价,除以房源第一次挂牌价,计算出一个“业主妥协度”的概念,这项数据显示,今年国庆黄金周期间,北京的业主妥协度超过12%,杭州接近10%,上海也超过了6%。并且幅度均较去年有所扩大。实际上,在贝壳此项统计的14个核心城市中,有12个城市的业主妥协度增大。

而在新房市场上,由于限竞房开始在2019年大批上市,以及年底的业绩需要,此前一直坚挺的开发商,也开始有了“真金白银”的促销活动。如金地9月份在北京进行“30天红盘行动”,推出“百套特价房,万套品质房”,其中最高优惠将达到450万。

实际上,包括共有产权房等政策性住房,也成为了一些刚需购房者的新选择,共同影响着楼市的供需变动。

一个有意思的现象是,共有产权房由于买卖限制严格,难以满足未来换房需求,在上市初期并不抢手。随着房地产调控日趋严格,共有产权房在今年迎来了成交爆发。根据中原地产研究中心的数据显示,2019年前9个月,北京完成共有产权房网签超过1.6万套,这个数据是2018年全年成交量7681套的两倍以上。

在张大伟看来,北京已经形成了1000万买不限售的商品房住宅、600万左右买限竞房、300万买共有产权房这样一个良性的购房梯度消费。

而易居研究院研究员沈昕则认为,2019年1-9月,40城新建住宅成交面积同比微增2%,这主要是一线城市和部分热点二线城市在今年3、4月出现了小阳春行情,而大部分去年成交火热的三四线城市则持续走弱。

在中央“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确表态下,楼市预期已经转变,虽然接下去几个月,部分房企由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩,会加大推盘力度,打折促销的现象也会增多,但成交量难以明显增长,尤其是2018年成交火热的未调控或弱调控的三四线城市,成交量将面临较大的下降风险。

新闻标题: 楼市暗淡“金九银十”不再 购房者心态也变了
新闻地址: http://www.yadvip.com/finance/1149560.html
新闻标签:购房者  暗淡  楼市
Top